Si vous rêvez de devenir propriétaire, un financement hypothécaire vous permettra de le concrétiser. L’achat d’une maison représente assurément la plus grosse acquisition de votre vie et il est plus que probable qu’il vous faille un prêt hypothécaire. Le choix du meilleur prêteur hypothécaire peut différer d’une personne à l’autre, mais il importe d’avoir confiance en lui et d’être satisfait par le prêteur retenu.
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Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire?
Le terme « hypothèque » désigne un prêt utilisé pour acheter un bien immobilier, comme une maison. Les prêts hypothécaires sont normalement contractés par des particuliers, lesquels empruntent de l’argent auprès de fournisseurs de prêts hypothécaires comme les banques et les coopératives de crédit.
L’hypothèque fait office de prêt garanti. Ce type de prêt est constitué d’une sorte d’actif pouvant être utilisé pour rembourser le prêt si l'emprunteur ne peut pas le faire. Dans le cas d’un prêt hypothécaire, cet actif représente la propriété achetée et son remboursement se fait par des versements mensuels, avec intérêts, généralement étalés sur une période de 15 à 25 ans. Comme un prêt garanti comporte moins de risques, il est habituellement assorti de taux d’intérêt beaucoup plus bas. De ce fait, les prêts hypothécaires ont des taux d’intérêt parmi les plus bas de tous les types de crédit, certainement bien inférieurs à ceux des cartes de crédit ou des prêts personnels.
Par ailleurs, en ne versant pas de mensualités au prêteur pour rembourser le prêt, vous vous exposez à une saisie de votre maison par la banque, qui la revendra afin de recouvrer ses fonds.
Comment fonctionne la procédure de prêt hypothécaire?
Il peut sembler intimidant d’entamer la procédure dans le cadre d’un prêt hypothécaire. Une bonne connaissance des principales étapes de cette opération pourrait atténuer quelque peu votre stress.
Voici la marche à suivre :
- Soumettez votre demande. Vous avez déniché la maison de vos rêves et un prêteur fiable, alors la procédure de prêt hypothécaire peut commencer! À ce stade, votre prêteur vous fera remplir un dossier complet et vous devrez lui fournir des documents relatifs à vos revenus, vos dettes et vos biens.
- Exigez une inspection de la maison. Planifiez une inspection de votre maison dans les plus brefs délais. Vous disposerez ainsi largement de temps avant la date de clôture pour vous concerter avec le vendeur si l’inspection décèle des problématiques imprévues.
- Veillez à être à l’écoute de votre prêteur. Si vous avez fait une demande de prêt hypothécaire et que vous remplissez les conditions requises, vous aurez droit à une approbation conditionnelle. À ce moment-là, le prêteur peut requérir des documents supplémentaires de votre part. Répondez-lui rapidement pour que votre demande aille de l’avant.
- Souscrivez à une assurance-propriété. Votre prêteur exigera une preuve d’assurance avant que le prêt puisse être approuvé de manière définitive. Avant de faire votre choix d’assurance habitation, veillez à vous renseigner sur les exclusions, les limites monétaires des demandes d’indemnisation, la responsabilité et toute autre information pertinente.
- Attendez que la procédure aboutisse. Sachez ce qui se passe en arrière-plan : votre prêteur ordonnera une évaluation de la maison pour s’assurer que la valeur de votre maison est conforme au prix d’achat. L’évaluateur fera une visite de la maison et la comparera à d’autres maisons récemment vendues dans la même fourchette de prix. De plus, votre prêteur ordonnera une recherche de titres biens-fonds afin de s’assurer qu’il n’y a pas de privilèges en cours sur la propriété.
- Dispensez-vous d’avoir de nouvelles dettes. Pendant que votre prêt est en traitement, évitez de vous procurer de nouvelles cartes de crédit ou de faire d’autres modifications financières majeures. De nouveaux prêts ou des modifications affectant votre ratio d’endettement pourraient vous empêcher d’obtenir un prêt hypothécaire.
- Fixez votre taux. Si vous n’avez pas encore fixé votre taux d’intérêt auprès de votre prêteur, faites-le. Cela doit être effectué dans les 10 jours précédant la date de clôture.
- Examinez vos documents. Une fois l’approbation de votre prêt obtenue et l’inspection, l’évaluation et la recherche de titres terminées, votre prêteur vous indiquera une date de clôture et vous précisera le montant exact que vous devrez verser à la signature.
- Prévoyez le paiement de votre acompte et des frais de clôture. Vous devrez obtenir un chèque de banque ou faire un virement bancaire pour régler votre acompte et vos frais de clôture.
- Vous êtes prêt à prendre possession de votre maison. Lors de la clôture, veillez à lire tous les documents reçus et à poser toutes les questions que vous pourriez avoir sur les termes de l’accord. Ensuite, une fois que vous aurez tout signé, vous pourrez fêter la signature de votre nouvelle maison!
Comment fonctionnent les taux intérêts hypothécaires?
Votre taux hypothécaire, ou taux d’intérêt, est le pourcentage que votre prêteur exigera pour vous prêter de l’argent. Outre le marché global, de nombreux éléments entrent en ligne de compte pour déterminer le taux d’intérêt auquel vous pourrez bénéficier. Il s’agit notamment de votre mise de fonds, de votre cote de crédit, du choix d’un taux fixe ou variable, et de bien d’autres éléments.
Les prêts hypothécaires à taux fixe et à taux variable constituent les deux types de prêts hypothécaires les plus courants. S’il est vrai que le marché offre de nombreuses variétés au sein de ces deux catégories, il convient avant tout de déterminer lequel de ces deux modèles correspond parfaitement à votre situation.
Taux fixe : Un prêt hypothécaire à taux fixe est assorti d’un taux d’intérêt fixe qui demeure inchangé pendant la durée totale du prêt. Certes, le montant du capital et des intérêts payés mensuellement fluctue entre les différents versements, mais le montant total est toujours identique, ce qui permet aux propriétaires de gérer plus facilement leur budget.
Pour l'emprunteur, un prêt à taux fixe a l’avantage primordial de le protéger de toute augmentation subite et potentiellement considérable des versements hypothécaires mensuels en cas de hausse des taux d’intérêt. Les prêts hypothécaires à taux fixe sont relativement simples et diffèrent peu d’un prêteur à l’autre. En revanche, lorsque les taux d’intérêt sont élevés, il est plus difficile d’obtenir un prêt en raison des paiements moins abordables.
Bien que le taux d’intérêt soit fixe, le montant total des intérêts que vous paierez dépend de la durée du prêt hypothécaire. Les institutions de crédit traditionnelles proposent des prêts hypothécaires à taux fixe pour diverses durées, dont les plus courantes sont de 15, 20 et 30 ans.
Taux variable : Un prêt hypothécaire à taux variable donne lieu à un taux d’intérêt variable. Il est initialement établi en dessous du taux du marché pour un prêt à taux fixe équivalent, puis ce taux croît graduellement. Si l’hypothèque à taux variable se prolonge sur une période suffisamment longue, le taux d’intérêt excédera le taux applicable aux prêts à taux fixe.
Les prêts à taux variable ont une durée fixe pendant laquelle le taux d’intérêt initial reste constant, après quoi le taux d’intérêt s’ajuste selon une fourchette préétablie. La période de taux fixe peut varier de manière significative ( de un mois à dix ans) ; les périodes d’ajustement plus courtes sont généralement assorties de taux d’intérêt initiaux plus bas. Après la période initiale, le prêt est rétabli, ce qui signifie qu’il y a un nouveau taux d’intérêt basé sur les taux actuels du marché. Il s’agit alors du taux jusqu’à la prochaine réinitialisation, qui peut être l’année suivante.
Qu’est-ce que les prêteurs hypothécaires prennent en considération?
Les prêteurs aiment voir le profil financier complet d’un requérant lorsqu’ils décident d’approuver ou non un prêt et qu’ils fixent le taux d’intérêt. Ainsi, lorsque vous remplissez une demande de prêt, soyez prêt à partager bien plus que votre cote de crédit.
Cote de crédit : Votre cote de crédit est un nombre à trois chiffres, calculé à partir des données figurant dans vos rapports de crédit, qui est conçu pour prédire la probabilité que vous remboursiez l’argent emprunté.
Mais une cote ne dit pas tout aux prêteurs, c’est pourquoi beaucoup d’entre eux consultent également les rapports de crédit qui contiennent vos antécédents de crédit, c’est-à-dire la façon dont vous avez géré le remboursement de vos dettes.
Au Canada, les cotes de crédit vont de 300 à 900, les candidats idéaux se situant entre 680 et 900. Les Canadiens qui se trouvent dans cette fourchette de crédit optimale répondront facilement aux exigences de n’importe quel prêteur important. Les Canadiens qui se situent entre 600 et 680 ont un crédit moyen, et leurs chances de bénéficier d’un prêt hypothécaire dépendent des autres détails de leur demande. Les Canadiens dont la cote est inférieure à 600 peuvent tout de même se qualifier pour un prêt hypothécaire, mais ils seront souvent relégués à des prêteurs de niveau B aux taux plus élevés.
Revenus et dépenses : Un prêteur est moins susceptible de vous considérer comme un risque si vous avez un bon revenu, car il est plus probable que vous soyez en mesure de payer toutes vos charges chaque mois. En revanche, un revenu élevé peut ne pas vous permettre d’obtenir un meilleur taux si vos dépenses fixes, comme votre loyer ou le remboursement de votre prêt hypothécaire, sont particulièrement élevées.
Acompte : Plus le montant de votre prêt est modeste, moins la banque court de risques. Si vous disposez d’un acompte important, le prêteur sera probablement plus généreux en ce qui concerne le taux d’intérêt. Si votre cote de crédit est limite et que vous ne remplissez pas les conditions requises pour obtenir un prêt, un acompte important (aussi connu sous le nom de mise de fonds) pourrait vous aider à être approuvé.
N’oubliez pas que l’obtention d’un taux d’intérêt légèrement inférieur ne justifie pas nécessairement de vider votre compte bancaire. Il est important de garder suffisamment d’argent en réserve en cas d’urgence.
Durée du prêt : La durée du prêt revêt une grande importance. En général, les prêteurs partent du principe qu’un prêt plus court suppose que la capacité de paiement de l'emprunteur est moins susceptible de changer pendant la durée du prêt. Gardez cela à l’esprit lorsque vous demandez un prêt. Si vous pouvez vous permettre un prêt à plus court terme, le montant des mensualités peut être plus élevé, mais vous paierez moins d’intérêts sur la durée du prêt et vous serez libéré de vos dettes plus rapidement.