En mars dernier, le COVID-19 a été reconnu comme une pandémie par l’Organisation mondiale de la santé, entraînant une baisse considérable des ventes de maisons au Canada avec la mise en place de mesures de distanciation sociale, l’annulation des journées portes ouvertes et la raréfaction des nouvelles inscriptions.
Il est vrai que le marché immobilier canadien s’est redressé trois mois plus tard et a maintenu une certaine stabilité des prix, même s’il est en net recul par rapport à l’année dernière. La SCHL, soit la Société canadienne d’hypothèques et de logement, prévoie d’ailleurs une chute des prix de 9 à 18 % pour l’année en cours, de sorte que ni les ventes ni les prix ne pourraient revenir à la normale avant la fin de 2022.
Si vous songez à acheter ou vendre une maison cette année, il est probable que vous sachiez déjà que le processus actuel diffère considérablement de celui du début de l’année, voire du mois dernier. Pour cette raison, nous nous sommes entourés d’experts immobiliers de quatre provinces afin de nous fournir des renseignements et des recommandations sur ce marché.
Cela reste un marché de vendeurs
Selon Patrick Potvin, agent immobilier à Montréal, le nombre de propriétés à vendre a baissé drastiquement dès le début, car bon nombre de vendeurs ne voulaient pas de gens dans leur maison. Certains ont même retiré leur propriété du marché pour un temps ou reporté le processus d’inscription. Patrick précise qu’en dépit de la chute importante des ventes, aucun ajustement notable n’a été constaté au niveau des prix.
Ainsi, plusieurs rapports indiquent que les propriétés intéressantes situées dans des quartiers recherchés partent vite et suscitent souvent des offres multiples. D’après Christiane Vaillancourt, courtière immobilière à Saint-Jérôme, le marché immobilier québécois est excellent pour les vendeurs. L’inventaire est très limité et lorsqu’une maison se retrouve sur le marché, elle reçoit une forte demande.
Compte tenu de la relance de l’économie et de la diminution des restrictions dans bien des régions, le marché actuel se montre particulièrement actif. Christiane précise que cela s’explique par le fait que tout le monde était en confinement et ne pouvait rien faire, alors tous ceux voulant acheter ou vendre le font actuellement. Christiane et Patrick ont notamment constaté une recrudescence de l’intérêt dans leur province pour les offres en zone rurale, principalement du côté des citadins en quête de davantage d’espace ou de propriétés de loisirs.
Des présentations, des visites virtuelles et de nouvelles procédures sont à prévoir
Dans la mesure où l’immobilier est essentiellement régi sur le plan provincial ou territorial, les règlements et directives du secteur en évolution pour le COVID-19 diffèrent légèrement d’une région à l’autre. Par exemple, Christiane explique que les journées portes ouvertes sont présentement interdites au Québec, de même qu’en Ontario. Or, les agents immobiliers de l’Alberta recommencent à en organiser dans les lieux inoccupés.
Ainsi, le recours aux vidéos, aux représentations en 3D et aux visites virtuelles prend de l’importance en tant qu’outils de commercialisation et de vente. Selon Patrick, le nombre de photographies de visites virtuelles a fortement augmenté, notant que les éventuels acheteurs les plus sérieux visiteront ensuite la maison en personne.
Lors des visites sur place, il est impératif que les acheteurs, les vendeurs et les experts immobiliers se conforment aux directives du COVID. Au Québec, ces derniers exigeront une signature de la part des acheteurs et vendeurs confirmant leur bon état de santé et l’absence de contact avec une personne atteinte de COVID-19 avant la visite des lieux. Des précautions particulières sont à prendre, notamment porter des masques et des gants, utiliser des produits désinfectants et éviter de mettre la main sur les objets dans la maison (interrupteurs, poignées de porte, etc.).
Un contrat d’achat peut comporter des dispositions en rapport avec le COVID-19
Outre les dispositions usuelles des contrats d’achat, des gens inquiets de perdre leur emploi ou de contracter la maladie ont insisté pour que des clauses COVID figurent dans les contrats. Aux dires de Tony Lampron, avocat en droit immobilier dans un cabinet à Montréal, ces clauses COVID sont régies par des politiques différentes parmi les courtiers immobiliers, mais la teneur du contrat devrait refléter ce qui vous importe le plus à titre d’acheteur ou de vendeur. Ceci peut inclure de demander au vendeur d’engager une entreprise de renom qui viendra nettoyer soigneusement la propriété en question. Tony ajoute que les acheteurs effectuant des visites virtuelles de maisons ont intérêt à inclure dans leur offre la condition de pouvoir entrer et voir la maison en personne.
Par ailleurs, en vertu du COVID-19, il est actuellement permis de signer virtuellement des documents juridiques comme les contrats d’achat et de vente dans plusieurs provinces. Tony estime que cela est efficace, mais que rares sont les clients de Montréal qui choisissent cette solution.
Des taux hypothécaires incroyablement avantageux
Un point favorable aux acheteurs ? Selon Pascal Durivage, vice-président chez Comptable inc., les taux hypothécaires sont faibles comparativement à ceux des 12 à 24 derniers mois. Il fait remarquer que le prêt hypothécaire à taux fixe pour 5 ans demeure incontestablement le plus populaire et que la procédure d’approbation de ce prêt reste la même qu’avant.
Les acheteurs sont priés de tenir compte du fait que les règlements plus fermes de la SCHL concernant l’assurance hypothécaire prendront effet à compter du 1er juillet, en vertu desquels les acheteurs devront avoir une meilleure cote de crédit, ne pas effectuer un emprunt pour l’acompte et avoir un ratio dettes/fonds propres plus faible. Tout bien considéré, ces modifications entraîneront une baisse du pouvoir d’achat des emprunteurs, affirme Pascal, tout en ajoutant que deux autres compagnies canadiennes qui proposent une assurance prêt hypothécaire, Genworth et Canada Guaranty, ne procéderont pas aux mêmes modifications que la SCHL.
Aux éventuels acheteurs de maison qui ont vu leurs revenus momentanément perturbés en raison de la pandémie, Pascale suggère de consulter un courtier en prêts hypothécaires qui pourra vous indiquer d’autres produits et des prêteurs plus flexibles.
En outre, si votre propension au risque est faible ou si vous faites face à une instabilité financière, mieux vaut renoncer quelque temps à vos recherches de biens immobiliers.
La clé du succès consiste à faire bonne impression
Christiane invite les propriétaires à consacrer du temps à l’aménagement paysager et à la valorisation extérieure de leur maison avant de la mettre sur le marché. Les espaces extérieurs d’une maison captent généralement l’attention des acheteurs pendant l’été, Christiane est d’ailleurs convaincue que les gens privilégieront les espaces extérieurs confortables, tout particulièrement maintenant qu’ils sont confinés à l’intérieur.